Indivision sucessorale, c’est quoi ? Les biens d’une personne décédée vont former une « indivision successorale » sur laquelle les héritiers auront des droits à concurrence de la part qui leur revient. Mais avant que les biens soient partagés, les héritiers vont devoir les gérer ensemble. Quelles sont les règles à connaître ?

Gérer les biens indivis : seul ou à la majorité des 2/3 ?

Pour la gestion des biens indivis, il existe des règles à respecter qui ont été posées par Loi. Ces règles ont déterminé 3 types de décisions : celles prises seul, celles prises à la majorité des 2/3 des droits indivis et celles prise à l’unanimité.

Prendre une décision seul

Pour rappel, une personne ayant des droits sur des biens compris dans une indivision successorale est appelée « indivisaire ».

Un indivisaire peut tout à faire prendre seul une décision, sans demander la permission à ses co-indivisaires, lorsque la décision qu’il prend est nécessaire pour conserver le bien indivis et ce, même si la mesure ne présente pas un caractère d’urgence.Il s’agira, par exemple, de faire réaliser des travaux d’entretien dans un logement, de ramoner une cheminée, etc.

L’indivisaire peut même utiliser les fonds de l’indivision ou obliger ses co-indivisaires à participer aux dépenses.

Prendre une décision à la majorité des 2/3 des droits indivis

A côté des actes qui peuvent être pris seul, il existe des actes qui ne peuvent être pris qu’à la majorité des 2/3 des droits indivis.

Il faut bien insister sur ce point : la décision sera prise à la majorité des 2/3 des droits indivis et non à la majorité des 2/3 des héritiers. Par conséquent, s’il y a 4 héritiers et que l’un possède 50 % des droits indivis et les autres se partagent l’autre moitié (soit 16,66 % chacun), il suffit à la personne qui possède 50 % des droits indivis de convaincre l’un des 3 autres indivisaires pour que la majorité soit atteinte.

Les décisions qui sont prises à la majorité des 2/3 des droits indivis sont les suivantes :

• actes de gestion de la vie courante ;
• mise en place d’un mandat général d’administrationà l’un ou plusieurs des indivisaires (ou à un tiers) ;
• ventede meubles indivis (voiture, chaises, lit, ordinateur, etc.) pour payer les dettes et charges de l’indivision ;
• conclusion et renouvellement des baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Pour être opposable aux autres indivisaires, la décision doit leur avoir été communiquée.

Enfin, sachez que lorsque l’acte envisagé ne peut pas être qualifié de « normal » au regard de la gestion habituelle des biens indivis, le consentement de tous les indivisaires sera requis.

De plus, si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un « mandat tacite », qui lui permet d’accomplir les actes de la gestion courante. Ce « mandat tacite » ne lui permettra pas de réaliser des actes de vente ni de conclure ou de renouveler les bauxautres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Gérer les biens indivis : à l’unanimité ou avec l’aide de la justice ?

Pour les actes les plus importants, il est nécessaire de prendre la décision à l’unanimité des indivisaires. Mais parfois, il existe des situations qui peuvent amener les indivisaires à demander de l’aide à la justice. Lesquelles ?

Prendre une décision à l’unanimité

Lorsque la décision à prendre concerne un acte important, l’unanimité des indivisaires sera nécessaire. Il s’agira, par exemple, de la décision de vendre la maison de la personne décédée, de la conclusion ou du renouvellement d’un bail portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal, etc.

Notez que si la vente d’un bien indivis qui n’est pas destinée à payer les dettes ou les charges de l’indivision nécessite, par principe, l’unanimité, il existe un tempérament que vous devez connaître.

Ainsi, il sera possible de vendre un bien indivis sans l’unanimité des indivisaires, à condition que :

• les co-indivisaires souhaitant la vente réunissent 2/3 des droits indivis ;
• ces co-indivisaires expriment leur volonté devant un notaire ;
• durant un délai d’un mois à compter du recueil de volonté par le notaire, ce dernier signifie l’intention de vendre aux autres indivisaires ;

Si un ou plusieurs des indivisaires s’opposent à la vente du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de 3 mois à compter de la signification, le notaire doit le constaterdans procès-verbal.

Une fois le procès-verbal rédigé, le TGI pourra autoriser ou non la vente.

Quelques situations particulières

Il existe des situations pour lesquelles la situation est tellement particulière que les règles légales ne peuvent pas être respectées. Ainsi, l’unanimité ne sera pas requise lorsqu’un indivisaire refuse de donner son accord et que ce refus met en péril l’intérêt commun. Les autres indivisaires peuvent alors saisir le Tribunal de Grande Instance (TGI) pour que la justice les autorise à réaliser l’acte souhaité.

Le recours à la justice sera également possible lorsqu’un indivisaire ne pourra pas exprimer sa volonté à la suite d’une maladie, d’un handicap, etc.

Convention d’indivision

Pour permettre une bonne gestion des biens indivis, il peut être opportun de rédiger une convention d’indivision. Cette convention pourra régler, entre autres, la gestion des biens indivis. A cet effet, un indivisaire pourra être nommé gérant de l’indivision, à charge pour lui de rendre des comptes de sa gestion.

Sources:

• Articles 813 et suivants du Code civil (administration de la succession confié à un des héritiers)
• Articles 815 et suivants du Code civil (réglementation de l’indivision)
• Articles 1873-1 et suivants du Code civil (convention entre indivisaires)
• Arrêt de la Cour de cassation, 1^ère chambre civile, du 15 janvier 2014, n° 12-28378 (vente d’un bien indivis à la majorité des 2/3 au lieu de l’unanimité)

Pour veiller au respect  des droits et des libertés de chacun, l’association Des Droits et des Lois a pour ambition de défendre l’accès aux droits et dispose d’un réseau d’avocats partenaires en Droit immobilier.

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