Permis de construire : comment ça marche ?

Permis de construire : comment ça marche ?

Vous souhaitez faire construire une maison sur le terrain que vous venez d’acheter : vous allez devoir obtenir un permis de construire : que devez-vous faire ? Quels sont les délais à respecter ? Quelles sont vos obligations dans ce domaine ?

Permis de construire : avant son obtention

Pour obtenir un permis de construire, vous devez vous poser plusieurs questions : les travaux envisagés relèvent-ils du permis de construire ? Avez-vous le droit de le demander ? Quels sont les délais à respecter ?

Les travaux envisagés relèvent-ils du permis de construire ?

Tout d’abord, sachez que, par principe, toutes les constructions, même celles ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire. Mais un permis de construire est également nécessaire dans d’autres cas et notamment :

  • pour les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 20 m² ;
  • les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 40 m², sauf exceptions, dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu.

A tout principe, il existe des exceptions. Ainsi, il n’est pas nécessaire d’obtenir un permis de construire pour les travaux de faible importance, les constructions nouvelles dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure ou égale à 12m, etc.

Bien sûr, aucun problème ne se pose s’agissant des travaux de construction de votre maison, ils relèvent du permis de construire.

Pouvez-vous demander le permis de construire ?

La personne qui peut demander à bénéficier d’un permis de construire est le propriétaire du terrain ou son mandataire. Si vous n’en n’êtes qu’au stade de la signature du compromis de vente, vous pouvez néanmoins demander un permis de construire, avec l’accord du propriétaire : vous êtes alors considéré comme bénéficiant d’un mandat de la part du propriétaire (c’est ce qui se passe dans la plupart des cas, la vente étant réalisée sous la condition suspensive d’obtention du permis de construire).

La procédure

Le permis de construire est obtenu en Mairie et plus précisément dans celle du lieu où les travaux sont envisagés lorsque la Mairie est dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU). A défaut, le Préfet est compétent. Toutefois, sachez que la très grande majorité des communes sont dotées d’un PLU.

Vous devez déposer une demande de permis de construire en 4 exemplaires, par lettre recommandée avec AR. Votre demande comporte, entre autres, votre identité, le lieu où doivent se dérouler les travaux et la mention de la nature de ces derniers.

Décision

La Mairie a 2 mois pour vous répondre si votre demande concerne une maison individuelle. Le délai passe à 3 mois dans les autres cas. La décision vous sera notifiée par lettre recommandée avec AR ou par mail. En cas de silence, la Mairie est considérée comme ayant donné son accord au projet de construction.

Notez que le délai peut être plus important si les travaux que vous envisagez sont situés dans un endroit qui fait l’objet d’une protection particulière.

Si la Mairie refuse de vous octroyer le permis de construire, vous disposez de voies de recours. Il est alors conseillé de se faire accompagner par avocat spécialiste.

Permis de construire : après son obtention

Une fois que vous avez obtenu votre permis de construire, vous n’êtes pas sans obligation : affichage, réalisation des travaux, fin des travaux, etc. Que devez-vous savoir ?

Afficher le permis de construire

Vous devez afficher sur votre terrain le permis de construire pendant toute la durée du chantier. Il est conseillé de le faire constater par un huissier de justice. A défaut d’affichage, vous pouvez être condamné au paiement d’une amende de 1 500 € (rassurez-vous, le permis n’est pas pour autant annulé).

L’affichage n’est pas une obligation que vous devez prendre à la légère : elle conditionne le départ du délai de 2 mois qui permet aux tiers de faire un recours contre le permis de construire. Pour mémoire, un permis de construire est délivré sans préjudice du droit des tiers, ce qui signifie que toute personne intéressée (les voisins notamment) peut attaquer la décision d’octroi du permis (pour illégalité de la construction, trouble de jouissance, etc.). Un défaut d’affichage ne fait donc pas courir le délai de recours…

Réaliser les travaux

Le permis de construire n’est pas éternel : vous avez 3 ans à compter de son obtention pour débuter les travaux. A défaut, il est périmé. Le permis sera également périmé si les travaux sont interrompus pendant plus d’1 an. Attention : une déclaration d’ouverture de chantier n’est pas suffisante pour éviter la péremption du permis de construire si les travaux n’ont pas réellement débuté.

Vous pouvez tout à fait demander à prolonger le délai pour effectuer les travaux. Le délai pourra alors être prolongé 2 fois d’une année supplémentaire : vous disposez donc de 5 ans pour réaliser les travaux.

Enfin, une fois les travaux achevés, vous devez effectuer une déclaration d’achèvement des travaux en Mairie.

Sources:

  • Articles L 421-1 et suivants du Code de l’urbanisme
  • Article L 422-1 du Code de l’urbanisme (autorité compétente pour délivrer les permis)
  • Articles R 421-1 et suivants du Code de l’urbanisme (autorisation d’urbanisme-réglementation)
  • Articles R 423-1 et suivants du Code de l’urbanisme (procédure des demandes de permis)
  • Article R 424-1 et suivants du Code de l’urbanisme (silence gardé par la Mairie-autorisation tacite)
  • Article R 424-5 et suivants du Code de l’urbanisme (contenu de la décision)
  • Article R 424-10 et suivants du Code de l’urbanisme (notification de la décision)
  • Article R 424-15 du Code de l’urbanisme (affichage)
  • Articles R 431-4 et suivants du Code de l’urbanisme (contenu du dossier-permis de construire)
  • Article R 600-2 du Code de l’urbanisme (délai de recours des tiers)
  • Article R 122-11-4 du Code de la construction et de l’habitation (exception-délai de 4 mois)
  • Article 131-13 du Code pénal (amende de 1 500 €)
  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  • Décret n° 2016-6 du 5 janvier 2016 relatif à la durée de validité des autorisations d’urbanisme et portant diverses dispositions relatives à l’application du droit des sols et à la fiscalité associée
  • Décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 relatif à la partie réglementaire du livre Ier du code de l’urbanisme et à la modernisation du contenu du plan local d’urbanisme
  • Décret n° 2015-836 du 9 juillet 2015 relatif à la réduction des délais d’instruction des autorisations d’urbanisme
  • Arrêt du Conseil d’Etat, du 9 février 1977, n° 00114 (déclaration d’ouverture de chantier-permis de construire périmé)
  • Réponse ministérielle Dhuicq, Assemblée Nationale, du 29 décembre 2015, n° 91054 (permis de construire-documents demandés injustifiés)
  • Réponse ministérielle Hervé, Assemblée Nationale, du 20 septembre 2011, n° 106043 (permis de construire demandé par le futur propriétaire)

Pour veiller au respect  des droits et des libertés de chacun, l’association Des Droits et des Lois a pour ambition de défendre l’accès aux droits et dispose d’un réseau d’avocats partenaires en Droit immobilier.

Photo de couverture : fr.freepik.com

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